УСЛУГИ

Помогаем достичь цели

В экосистеме КБ Партнер судебную практику курирует кандидат юридических наук Данилова Екатерина Вениаминовна, юрист экстра - класса. Для неё нет неразрешимых задач, она оказывает полный спектр юридических услуг различной сложности. Так же является наставником у наших штатных юристов. Обращаясь в нашу компанию за юридической помощью, вы можете быть уверены в положительном исходе Вашего дела.

ГРАЖДАНСКОЕ ДЕЛО О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ С ОТКАЗНИКОМ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ

Нижегородская область, 2019 год

Покупатель С.И.В.  заключил с ипотечную  сделку купли-продажи квартиры с Т.С.А. 

Сделка сопровождалась Банком «…», выделившим денежные средства на покупку квартиры. Так же при заключении ДКП покупатель заключил договор со страховой компанией, застраховав титул собственника от утраты и ограничений (обременений).

При переоформлении лицевого счета на квартиру С.И.В. увидел в выписке сведения о регистрации в данной квартире Т.А.Н., который, как позже выяснилось был отцом продавца квартиры. 

Получив отказ добровольно освободить квартиру от Т.А.Н. покупатель   обратился к нему о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.

Юрист КБ «ПАРТНЕР»- Д.Е.В.  мотивировала исковые требования  следующим образом. Согласно условий Договора купли-продажи, лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после его приобретения Покупателем, не имеется. По ее ходатайству были привлечены третьими лицами Банк «…», Управление Россреестра по Нижегородской области, поскольку сделка прошла государственную регистрацию с документами, которые были представлены продавцом квартиры.

По ходатайству представителя С.И.В. –Д.Е.В. судом было запрошено приватизационное дело из Администрации города… с целью изучения документов и самого отказа Т.А.Н. от участия  в приватизации. Из данных документов следовало, что действительно данный гражданин отказался от участия в приватизации.

Согласно ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Ответчик Т. А.Н. обратился со встречными требованиями к С.И.В., в которых просил сохранить ему право пользования   жилым помещением.

Исковые требования Т.А.Н.  мотивированы следующим. В … году его семье, состоящей их трех человек - …, на основании договора социального найма была предоставлена … квартира. Все указанные лица были зарегистрированы по указанному адресу. В … году квартира была приватизирована на …, в равных долях, по … доле за каждым.  Т.А.Н.  не пожелал участвовать в приватизации и написал письменное заявление об отказе от участия приватизации указанной квартиры. Квартира была приватизирована на Т.С.А. и Т.О.А., которая впоследствии продала свою долю своему брату. При оформлении сделки купли-продажи договор купли- продажи между братом и сестрой был представлен продавцом, но и в нем не было указания на то, что Т.А.Н. отказался от приватизации и имеет право пожизненного пользования квартирой.

Юрист КБ «ПАРТНЕР» возражала против доводов Т.А.Н., мотивировав тем, что членом семьи нынешнего собственника Т.А.Н. не является, С.И.В. является, покупатель является добросовестным приобретателем и не обязан терпеть препятствия в праве пользования.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении исковых требований   С.И.В. отказать, а исковые требования  Т.А.Н. удовлетворить, сохранив за ним право пользования спорным жилым помещением.

В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Как видно из материалов дела,  Т.А.Н. дал согласие на приватизацию спорной квартиры, и отказался от участия в ней, предполагая, что останется проживать в данной квартире.

В ходе рассмотрения дела, истец   С.И.В. пояснил, что при заключении сделки с Т.. продавец о наличии проживания и регистрации в спорном жилом помещении своего отца ему не говорил. Т.. была представлена выписка из лицевого счета, согласно которой в квартире был зарегистрирован только он. Кроме того, представителем С.И.В. – Д.Е.В. были приведены доводы о том, что С.И.В. не имел возможности не будучи собственником не имел законной возможности  получить сведения о количестве зарегистрированных лиц в приобретаемой им квартире,  а так же  сведения о том, что Т.А.Н. является отказником от приватизации.

Прокурор дала заключение о необходимости сохранить право пользования Т.А.Н. данной квартирой.

Суд отказал в выселении Т.А.Н., сохранив ему право пользования квартирой, принадлежащей С.И.В.

Юристом КБ «ПАРТНЕР» была подготовлена апелляционная жалоба на решение суда.

В сентябре 2019 страховой компанией, в которой С.И.В. застраховал  свой титул собственника при заключении ипотечной сделки,  было подано ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Мотивация страховой компании сводилась к тому, что вынесенное судебное решение влечет наступление страхового случая и повлечет выплату покупателю С.И.В. согласно условиям договора страхования.

Суд восстановил срок на подачу апелляционной жалобы страховой компании, хотя суд не привлекал   ее к участию в процессе.

При рассмотрении апелляционной жалобы С.И.В. и жалобы страховой компании в Нижегородском областном суде были озвучены причины несогласия с вынесенным судебным решением. 

Страховая компания прямо заявила о том, что имеет место страховой случай в виде ограничения титула собственника, что влечет для компании обязанность выплат в пользу С.И.В.

Апелляционная инстанция оставила в силе решение суда.

Далее КБ «ПАРТНЕР» было принято решение подавать кассационную жалобу в Первый кассационный суд общей юрисдикции в Саратов. Решение суда первой инстанции и апелляционное определение были оставлены без изменения.

Юристом КБ «ПАРТНЕР» - Д.Е.В. была выработана стратегия подать иск к  СПАО «Ингосстрах Нижний Новгород» о признании страховым случаем, взыскании страховой выплаты, судебных расходов. 

 В обоснование заявленных требований указано было  следующее. Между СПАО «Ингосстрах», как Страхователем и С.И.В. был заключен договор страхования № [ № ] от [ 00.00.0000 ] .

Договор был заключен в обеспечение исполнения денежного обязательства С.И.В. по кредитному договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] . Объектом страхования, согласно п.3.1 договора страхования от [ 00.00.0000 ] , являются имущественные интересы Страхователя, связанные с риском утраты недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ], в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности.

В п.3.3 договора страхования в качестве страховых случаев (рисков), в частности указано ограничение права собственности.

Дело было рассмотрено в Нижегородском районном суде. 

Стороной истца было представлено в качестве доказательства экспертное заключение ООО «ИВК «Время», предметом которого являлись вопросы объективной экспертной оценки имеющихся ограничений права собственности  С.И.В. на приобретенную  квартиру, данное заключение было приобщено судом, как доказательство, но не было судом исследовано, проанализировано и хоть как-то упомянуто в судебном акте. Между тем, данное доказательство обосновывает правовые притязания Истца, суд же не дал никакой правовой оценки данному доказательству, равно как и Уведомлению Росреестра за № 144798 от 22 сентября 2020 года, в котором прямо указано, что в ЕГРН внесена запись о сохранении права пользования  Т.А.Н. на основании решения Выксунского городского суда от 18.07.2019 по делу 2-517/2019, Апелляционного определения Нижегородского областного суда от 21.01.2020 по делу 33-625/2020, Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу 88-8734/2020 от 25.06.2020 года. (ФОТО ДОКУМЕНТА)

Суд принял решение, противоречащее прежде всего процессуальным нормам законодательства РФ, так же судом был нарушен ряд норм материального права. Суд не усмотрел ограничений права собственности С.И.В. не  смотря на то, что в ЕГРН была внесена запись о сохранении права пользования квартирой за Т.А.Н.

В настоящее время на решение Нижегородского районного суда поданы апелляционные жалобы Д.Е.В. и представителем С.И.В. – Е.А.Е.

Одновременно с подачей апелляционных жалоб на решение Нижегородского районного суда, юристом КБ «ПАРТНЕР» было принято решение подать административное исковое заявление в Богородский районный суд с привлечением в качестве административных ответчиков Правительства РФ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и Федеральная   служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Центральный аппарат). Возможное удовлетворение данного административного иска позволит зарегистрировать указанное обременение на квартиру С.И.В., что позволит рассматривать дело о страховом случае по новым обстоятельствам.

Доводы юриста КБ «ПАРТНЕР» Д.Е.В.  при подаче иска сводились к следующему.

13 сентября 2020 года нами было направлено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с просьбой зарегистрировать в соответствии со ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ ограничения (обременения) на квартиру, принадлежащую административному истцу-  С.И.В., и расположенную по адресу: Нижегородская область, г.Выкса, мкр-н Юбилейный д. 8, кв. 95.

15 октября 2020 года нам был направлен ответ на обращение за № 07-20169-СБ/20, в которым нам было необоснованно отказано в регистрации обременения (ограничения). 

В ответе на обращение от 15.10 2020 за № 07-20169-СБ/20, в частности, указано, что «действующее в настоящее время законодательство не содержит положений, предусматривающих возможность внесения в ЕГРН записей о подобных обременениях объекта недвижимости, не смотря на то, что  Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.03.2015 года № 5-П «по делу о проверке конституционности статьи 19 ФЗ « О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева (пункт 6.1.).,прямо указано на необходимость  в введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений.  Однако до настоящего времени какие-либо изменения или дополнения, предусматривающие возможность государственной регистрации обременения в виде сохранения права пользования приватизированным жилым помещением за лицом, отказавшимся от его приватизации, в действующее законодательство не внесены. Учитывая вышеизложенное, произвести государственную регистрацию обременения на основании вступившего в законную силу решения суда, которым за лицом, проживающим в квартире, сохранено право пользования соответствующим объектом недвижимости, не представляется возможным».

Д.Е.В. – юрист КБ «ПАРТНЕР» считает, что данный отказ нарушил права С. И.В., как собственника жилого помещения, поскольку объективно существуют ограничения его прав, как собственника жилого помещения, а так   же имеет место нарушение принципа прозрачности сведений, содержащихся в ЕГРН, что причиняет вред так же и публичным интересам.

Нами заявлены следующие исковые требования: Признать незаконным решение, действие (бездействия) административных Ответчиков в части не  принятия необходимых мер, направленных на возможность проведения государственной регистрации обременения права собственности С. И.В. на квартиру, расположенную по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, мкр-н Юбилейный д. 8, кв.95, в виде сохранения права пользования приватизированным жилым помещением за Т. А.Н., как за лицом, отказавшимся от его приватизации. Обязать административных Ответчиков выработать и законодательно закрепить   меры, направленные на  возможность проведения государственной регистрации обременения права собственности С. И.В. на квартиру, расположенную по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, мкр-н Юбилейный д. 8, кв.95, в виде сохранения права пользования приватизированным жилым помещением за  Т.А.Н., как за лицом, отказавшимся от его приватизации.

Административный Ответчик – Правительство РФ прислало уведомление о получении административного иска. (ФОТО ДОКУМЕНТА).

Возражений на исковое заявление от административных ответчиков на сегодняшний день нами не получены.

Первое заседание по данному делу состоится в Богородском районном суде 11 февраля 2021 года в 15.45 (ФОТО ДОКУМЕНТА).